Haciendo números: ¿Cuál es el verdadero valor del parque?

Suelen decir los turistas, "Uds. no valoran lo que tienen”. Y algo de razón tienen…

Seguramente lo dicen por el poco cariño que demostramos los necochenses en el diario habitar de la ciudad. Basta ver la suciedad y abandono en el que vivimos para pensar eso. 

Es difícil valorar aquello que no nos ha costado esfuerzo obtener. Heredamos del trabajo pujante de nuestros abuelos una ciudad hermosa. Ellos plantaron el parque, ellos construyeron la rambla, levantaron hoteles y silos y fábricas y puertos. Ellos construyeron la ciudad.

Es difícil estimar el valor de cosas tan intangibles como la belleza, el aire libre, el horizonte, la naturaleza. ¿Cuánto vale el espacio público? ¿Cómo ponerle precio a un derecho?

Desde siempre y cada tanto, se vuelve a discutir qué hacer con el parque, y la discusión se reduce casi siempre a si debe ser público o privado. Si se debe lotear, concesionar o mantener como esta. La discusión suele ser sobre imprecisiones, datos falseados o tendenciosos, y siempre, el debate concluye en la nada. 

Tratando de echar luz sobre la discusión que actualmente se está dando en la ciudad, me propuse analizar una de las propuestas que habitualmente se hace, que es la del loteo. Dimensionar, de qué y cuanto se habla cuando la idea es lotear el parque. No son más que números y cálculos desprolijos, pero sirven para empezar a poner en valor un recurso natural tan valioso como nuestro Parque. En la sociedad en la que vivimos, muchos necesitan poner valor en dinero para apreciar lo que se tiene, pongámosle un precio entonces.

No está de más aclarar, que el parque se planto sobre tierras expropiadas por razones de utilidad pública, esto quiere decir que no puede ser cambiada su función original y razón de expropiación, que es ser un espacio verde público, sin pagar las correspondientes indemnizaciones a los herederos de los expropiados. Pero se han vendido médanos en esta ciudad y se rifan las tierras fiscales, los abogados siempre encuentran la manera de legalizar los robos.

El valor de la tierra, más que a la "invisible mano del mercado” que regula la oferta y la demanda, está en relación directa a la renta que se pueda extraer de ella.  Así como un campo ubicado sobre tierra fértil y con mayores rindes de cosecha es más caro, la tierra urbana será más cara donde más metros cuadrados se puedan construir, y donde esos m2 se puedan vender más caros. El primer termino de la ecuación, depende de los reglamentos con los que el estado municipal regula el uso y forma de ocupación de la tierra, el segundo término, depende de la ubicación de la tierra en la ciudad y su relación con las bellezas naturales de nuestro medio (el mar, el parque, el río)

En el caso del parque, estamos hablando de la tierra más cara de la ciudad. Es la más cercana al mar, y su belleza y calidad ambiental nadie puede discutirla. Al no haber un reglamento que regule como ocuparla, cuanto construir y de qué manera, es difícil calcular su valor. También, al no haber un mercado (ya que no hay oferta de viviendas en el parque) es difícil estimar el valor de venta de lo que se construya y el volumen del negocio inmobiliario a desarrollar. Pero sin duda, será el m2 construido y vendido más caro de la ciudad.

Todo parece indicar que las intenciones privatistas se concentraran en el sector incendiado (¿intencionalmente?) frente al Barrio Médanos.  Son aproximadamente  140.000 m2 de tierra. (14ha.) 

Hagamos unos números rápidos, de esos que se hacen en las servilletas mientras se toma café. ¿Cuánto valen esas tierras?  ¿100U$s el m2? Entonces serían 154 millones de pesos. Supongamos que aplicamos en ese sector del parque, el mismo código de edificación que en la Villa del Deportista. A grandes rasgos, se podrían construir  140.000 m2. Por 10 mil pesos el m2 construido (a 10 pesos el dólar), tendríamos un producto de calidad media alta (sin la suntuosidad que tanto aprecian los nuevos ricos). 

La inversión en construcción sería de  $1.400.000.000. Si a esto le sumamos el costo del terreno, la inversión es de  $1.554.000.000. Ningún inversor mueve la billetera por menos del  20% de rentabilidad, pongámosle una rentabilidad del 50% para que sea más atractivo. El m2 vendido rondara en los $ 16000 (una casa en el parque, por ese valor de m2 ¡es un oferton!). El volumen total del negocio será de 2.300 millones de pesos, con una ganancia para el inversor de 780 millones de pesos. 

Pero claro, para que realmente sea negocio, hay que ganar mucho mas poniendo mucho menos. Si no pagamos la tierra, (como sucedió en el barrio Médanos) el negocio es mucho más atractivo, y hacer desarrollo inmobiliario sin amortizar el costo de la tierra es muy fácil. Una cesión de la tierra a 100 años, si bien no se transfiere la propiedad, es una privatización. Ya que en 90 años se podrá negociar con el gobernante de turno, y prolongarán la cesión 100 años más y tendrán la mejor tierra sin pagar un peso.

Y para que sea un negoción, hay que reducir a cero el riesgo, y lo riesgoso es la construcción y venta de productos terminados, la venta especulativa de terrenos no tiene riesgo (y menos si los terrenos de los que hablamos están en el parque).  

Sea frente al Barrio Médanos o pasando los Campings, la venta de tierra pública solo trae beneficio a los sectores más acomodados de la sociedad que pueden pagar esa tierra (y por más cara que la vendamos, nunca es a precio real de mercado, siempre pagan menos) y a los gestores e intermediarios de esa venta. El resto de nosotros, la miramos desde afuera. Podrán hablar de la reactivación económica que implica la construcción, pero eso es pan para hoy y hambre para mañana: es muy alto el precio que se paga para que un par de nuevos ricos tengan su casita frente al mar. (Y en esa reactivación de la que hablan, también son los que menos trabajan y se arriesgan los que más ganan).

Lo que está en juego no solo es muchísimo dinero, es sobre todo, un espacio que es propiedad de todos.  Lo que está en juego, no solo es material. Estamos discutiendo ideas más profundas, acuerdos básicos de convivencia (lo mío, lo tuyo, lo nuestro), estamos discutiendo que ciudad queremos, y si esa ciudad que queremos es para todos o solo para quienes pueden pagarla.

Los políticos, son solo la cara visible, los gestores de la venta, detrás de ellos, hay intereses económicos muy poderosos, hay sectores minoritarios de la sociedad muy poderosos. Ellos son los realmente interesados en hacer negocio fácil con lo nuestro, en enriquecerse un poquito más a costa de empobrecernos un poco más todavía.